Отвечает Начальник Колпашевского межмуниципального отдела Управаления Росреестра по Томской области Б. Немельгин

Ответ на данный вопрос следует начать с понятий.
В соответствии с ч.6 ст. 15 Жилищного кодекса: «Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир.» То есть двухквартирный дом является многоквартирным домом и к нему применяется правило предусмотренное ч.5 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Р.Ф: «Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.»
В соответствии с ч.5 ст. 40 Федерального закона о Государственной регистрации недвижимости: сведения о таких участках вносятся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).
Из вышесказанного можно сделать вывод, что оформление прав и отчуждение земельного участка в двух квартирном доме не требуется.
Но на все так однозначно. Исторически сложилось так, что во многих случаях земельный участок сформирован и на него зарегистрировано право общей долевой собственности, либо сформировано два участка и зарегистрировано право собственников квартир на отдельный земельный участок. В этом случае подлежит применению ч. 1 ст. 552 ГК РФ: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.»
Из всего вышесказанного следует вывод, что в каждом конкретном случае нужно подходить индивидуально в зависимости от конкретной ситуации. Так если:
1. Земельный участок не сформирован права на него не зарегистрированы, либо земельный участок сформирован с разрешенным использованием «Для эксплуатации много квартирного дома.» – квартира отчуждается без земельного участка и оформления прав на него.
2. Если земельный участок сформирован зарегистрировано право собственности (право долевой собственности) за правообладателем квартиры – одновременно с отчуждением квартиры производится отчуждение земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок)
3. Если земельный участок сформирован и принадлежит правообладателю квартиры на праве аренды – то в этом случае, договор аренды либо расторгается, либо одновременно с договором купли продажи квартиры заключается договор о переуступке права аренды.